房地產(chǎn)“三高”模式難以持續(xù)，行業(yè)新發(fā)展模式如何重構(gòu)？
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發(fā)布 : 03-24
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界面新聞記者 | 王婷婷新的一年，面向新周期，如何維持有利潤的發(fā)展，成為所有房企不得不面對的課題。3月21日，據(jù)中指研究院發(fā)布的《2024百強企業(yè)研究報告》顯示，在行業(yè)不斷洗牌的過程中，2023年央國企市場份額繼續(xù)提升，“大而不強”企業(yè)掉隊導(dǎo)致斷層出現(xiàn)。這期間，百強企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達(dá)53896億元、26131.6萬平方米，同比分別下降5.8%、7.4%。過去一年里，百強企業(yè)市場份額為46.2%，較2022年微增0.4個百分點。綜合實力TOP10企業(yè)銷售額市場份額為22.3%，較2022年基本持平。分企業(yè)所有制來看，央國企憑借較強的資源和穩(wěn)健經(jīng)營等優(yōu)勢，市場份額繼續(xù)提升。受房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整影響，2023年百強房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入同比微增，但盈利能力有所下降。報告顯示，去年百強房企營業(yè)收入均值為395.1億元，同比增長7.4%；但受結(jié)轉(zhuǎn)成本等因素影響，凈利潤均值同比下降16.7%至21.4億元，降幅較2022年收窄；凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為5.0%、3.0%。此外，受近年來結(jié)轉(zhuǎn)成本偏高、存量去化、資產(chǎn)減值等多重因素影響，百強企業(yè)凈利潤率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較2022年分別下降1.4、1.5個百分點。中指研究院指出，中長期來看，受新房增量規(guī)模見頂、房地產(chǎn)去金融化影響，房企單純依靠開發(fā)業(yè)務(wù)收入很難保持一定收入規(guī)模，利潤率在市場回暖后的提升幅度仍存在天花板，其利潤規(guī)模增長更加受限。在其看來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境已與過去明顯不同，新房市場規(guī)模繼續(xù)向上突破的動能減弱。其一，中國當(dāng)前戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求得到滿足；其二，人口規(guī)模紅利接近尾聲，城鎮(zhèn)化放緩。在新的發(fā)展時期，行業(yè)降速、分化、容錯低等特征更加明顯，房地產(chǎn)市場處于轉(zhuǎn)型調(diào)整期，傳統(tǒng)“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的模式難以為繼，尋得新發(fā)展模式是房企制勝未來的要領(lǐng)。新發(fā)展模式本質(zhì)上是企業(yè)價值創(chuàng)造方式的轉(zhuǎn)變，首先可從戰(zhàn)略調(diào)整入手。比如一些品牌房企采用“輕重并舉”的發(fā)展策略，尋求新的增強曲線。華潤置地、龍湖等都是典型案例，2023年，華潤置地投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入同比增長達(dá)到39.4%，主要來自集團旗下華潤萬象生活輕資產(chǎn)管理服務(wù)的收入貢獻。中指研究院表示，除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，還可從抵押貸款服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、公寓、房地產(chǎn)基金、倉儲等賽道發(fā)力，“目前我國房企由開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型是必然趨勢。”在探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式的背景下，代建業(yè)務(wù)憑借高成長性、輕資產(chǎn)、高盈利、抗周期性等特征，正迎來新的發(fā)展機遇。如今，代建業(yè)務(wù)規(guī)模逆市上揚，企業(yè)規(guī)模分布整體呈現(xiàn)“長尾效應(yīng)”。報告顯示，2023年代建企業(yè)代建項目新簽約建筑面積預(yù)計為17312萬平方米，較2022年大幅增長56.3%。這期間，城投托底拿地、“紓困項目”和保障性住房等均為代建提供一定空間，代建企業(yè)新簽約規(guī)模未來或?qū)⒊掷m(xù)走高。不僅如此，隨著市場由增量轉(zhuǎn)向存量，房企在提升傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展質(zhì)量的同時，也需積極拓展關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，通過拓展業(yè)務(wù)形成多輪驅(qū)動，發(fā)揮業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的模式。在超大特大城市城中村改造大勢之下，城市更新展露出新機遇。2023年7月，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過的《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》中指出“必須實行凈地出讓”，并強調(diào)“實施一項做成一項”。“接下來，企業(yè)圍繞城市更新賽道的布局會進一步加速。”中指研究院認(rèn)為，優(yōu)秀房企要緊抓政策利好深化城市更新布局力度，通過對存量土地的再開發(fā)，重塑城市空間，激發(fā)城市活力。除此之外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅地產(chǎn)等特色業(yè)務(wù)領(lǐng)域，房企也可發(fā)揮自身優(yōu)勢，多業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，實現(xiàn)均衡穩(wěn)健發(fā)展。以文旅地產(chǎn)為例，隨著全域旅游、鄉(xiāng)村振興等國家戰(zhàn)略實施持續(xù)推進，文旅融合發(fā)展進一步增強，文旅產(chǎn)業(yè)迎來新的發(fā)展機遇。優(yōu)秀文旅項目通過增強項目吸引力和競爭力，以地域特色文化魅力吸引用戶，形成產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)，賦能傳統(tǒng)地產(chǎn)板塊新價值。整體而言，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)生根本性變化，房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)亟須探索新的安全、穩(wěn)健發(fā)展模式。回歸開發(fā)業(yè)務(wù)本質(zhì)，房企只有在杠桿可控的前提下維持穩(wěn)定經(jīng)營，向精布局、提效率、專業(yè)化轉(zhuǎn)型，并提升持有業(yè)務(wù)運營和服務(wù)品質(zhì)，緊跟政策鼓勵方向開拓新增長極，才能在行業(yè)巨變中求變求新，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
