鄭州樓市將放大招：探索“一手房帶押過戶”試點推進現(xiàn)房銷售
分類: 最新資訊
潛能詞典
編輯 : 潛能
發(fā)布 : 02-23
閱讀 :262
財聯(lián)社2月22日訊（記者 王海春）探索“一手房帶押過戶”、試點推進現(xiàn)房銷售改革，鄭州擬出臺對樓市產(chǎn)生深遠影響的重磅舉措。日前，鄭州市發(fā)展和改革委員會在官網(wǎng)發(fā)布關于《鄭州市2024年優(yōu)化營商環(huán)境工作要點（征求意見稿）》向社會公開征求意見的公告。其中，該征求意見稿提到，鄭州將探索實施新增商品房“帶押過戶”。據(jù)悉，鄭州將探索開展“一手房帶押過戶”，實現(xiàn)新增商品房在建工程（或現(xiàn)房）抵押狀態(tài)下辦理交易過戶相關業(yè)務，進一步降低開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和制度性交易成本，提高一手房市場流通性。該項舉措將由鄭州市自然資源和規(guī)劃局牽頭單位，責任單位為鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局及鄭州市金融工作局。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向記者表示，一般情況下，開發(fā)商正在建設的項目出于貸款需要，會將項目相應權益抵押給銀行或融資方。“房企建設開發(fā)出來的房子，最終會賣給購房者。這其中即涉及到一些安排，一手房交易時，開發(fā)商需要對過戶的房產(chǎn)先行解押。”嚴躍進稱。對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前相關流程大致為：開發(fā)商如需對已抵押的在建工程進行銷售并辦理過戶，需先償還開發(fā)貸，銀行再為相應在建工程辦理涂銷，開發(fā)商最后再辦理銷售、過戶。就鄭州擬試點的“一手房帶押過戶”，與此前流程有何不同，李宇嘉指出，在一手房帶押過戶模式下，開發(fā)商在對已抵押在建工程進行銷售、過戶時，對開發(fā)貸未償還情況下，將在建工程涂銷、預購商品房預告登記、預購商品房抵押預告登記（如購房人付款方式為按揭貸款）合并辦理，后續(xù)再使用購房人的購房資金（包括首付款和按揭貸款）償還開發(fā)貸。“該模式縮短了原流程的涂銷、過戶、再抵押辦理時效，減輕了開發(fā)商需先償還開發(fā)貸的資金壓力，有利于開發(fā)商的資金快速回籠。”李宇嘉稱。在嚴躍進看來，“帶押過戶”從二手房市場延伸到一手房領域，鄭州擬就此進行試點，可謂一種很好的創(chuàng)新舉動。該項舉措很可能被納入各地房地產(chǎn)政策工具箱，成為進一步優(yōu)化調(diào)整政策一個重要的發(fā)力點。“試點‘一手房貸押過戶’，其實是對房企在融資層面一種重要的支持性政策。此舉有助于緩解房企資金壓力，加快項目銷售速度，預計其它城市接下來也可能跟進，展開試點。”嚴躍進在接受記者采訪時說。不過，業(yè)內(nèi)人士認為，這種模式對開發(fā)商以及銀行，也會提出一定的要求。李宇嘉指出，在該模式下，銀行在未收到足額清償對應部分開發(fā)貸款的情況下，預售商品房已完成了產(chǎn)權轉移與抵押權對應債務的轉移。這將導致開發(fā)貸階段性抵押權益懸空，對于放發(fā)開發(fā)貸款的銀行來說，可能意愿不強。“廣州此前已探索了一手房帶押過戶，但效果并不明顯。主要原因在于，銀行擔心抵押權落空，房企多投融資高杠桿財務信息不透明，更加劇了這一擔憂。因此，該舉措的實施，需要不動產(chǎn)登記和銀行以及住建等部門在各自信息系統(tǒng)上展開通力合作，幾個不動產(chǎn)產(chǎn)權變動的環(huán)節(jié)（涂銷、轉移、預告、再抵押等）實現(xiàn)無縫對接。同一家銀行（支行）可以探索展開試點之后，再視情況決定是否擴大到同一家銀行系統(tǒng)內(nèi)。”李宇嘉補充道。除探索 “一手房帶押過戶”， 鄭州發(fā)改委征求意見稿中還提到，鄭州將試點推進現(xiàn)房銷售改革。據(jù)了解，鄭州計劃探索建立試點項目融資、銷售與建設項目審批流程無縫銜接制度；建立告知承諾綠色通道，推進數(shù)據(jù)賦能，實行并聯(lián)審批；建立公共配套設施向項目首期安排銜接機制。實現(xiàn)分期銷售與分期規(guī)劃、分階段施工許可、聯(lián)合測繪、分期驗收、分期交付協(xié)同，形成房地產(chǎn)開發(fā)項目“減時間、優(yōu)服務、降成本”可操作可推廣流程機制。事實上，住建部去年1月便提出，有條件的地區(qū)可探索現(xiàn)房銷售試點。去年山西、四川、安徽等地，先后提出擬因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點。對于多地先后提出試行現(xiàn)房銷售，分析人士認為，這其中一個重要原因，或與近兩年房企“保交樓”問題有關。而部分項目出現(xiàn)交付出現(xiàn)困難，影響了購房者對新房市場的信心。58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示，試點現(xiàn)房銷售是推進行業(yè)整體向好的一項舉措，還可有效規(guī)避“爛尾”現(xiàn)象的產(chǎn)生，而“所見即所得”的現(xiàn)房銷售模式將提升買家安全感、有力保障購房者權益，對提振市場信心將產(chǎn)生積極的作用。從鄭州樓市交易情況來看，當?shù)匦路渴袌鋈蕴幱诘兔誀顟B(tài)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1月鄭州新建商品住宅成交面積32萬平方米，環(huán)比下降37%，同比增17%；較2023年月均成交面積下降36%。去化率方面，今年1月鄭州項目開盤平均去化率僅5%，較2023年12月19%的去化率下降14個百分點，較2023年1月10%的去化率低5個百分點。
