低碳、智能樓宇建設(shè)指引下，數(shù)字化如何再造房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心潛力
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南方財(cái)經(jīng)全媒體記者 吳立洋 上海報(bào)道作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)具有規(guī)模大、鏈條長的特征，對國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)顯著，且關(guān)聯(lián)帶動(dòng)著大批上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在我國城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化進(jìn)程中發(fā)揮了重要的支撐作用。但另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)環(huán)境變化，在綠色低碳與可持續(xù)發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展的要求下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)亦面臨節(jié)能減排、用材革新、勞動(dòng)力減少等諸多考驗(yàn)。在這樣的發(fā)展背景下，如何通過新興數(shù)字化技術(shù)、新能源新材料技術(shù)賦能房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，結(jié)合當(dāng)前工程實(shí)踐與樓宇需求打造新時(shí)代地產(chǎn)與建筑行業(yè)核心服務(wù)能力，是當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在。而這種核心能力的構(gòu)建，既需要宏觀政策與行業(yè)共識層面的規(guī)劃與指引，亦需要來自技術(shù)創(chuàng)新與應(yīng)用創(chuàng)新支持；從市場角度來看，這既是傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)模式變革的關(guān)鍵，也蘊(yùn)含著初創(chuàng)賽道的增長機(jī)遇與潛力。地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型在即“國際能源署2021年11月發(fā)布的報(bào)告顯示，建筑行業(yè)碳中和面臨極端天氣，家用電器增長、能效增長未跟上建筑業(yè)發(fā)展速度等三方面主要的挑戰(zhàn)。”清華大學(xué)建筑學(xué)院副院長、生態(tài)規(guī)劃與綠色建筑教育部重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室主任林波榮在接受南方財(cái)經(jīng)全媒體記者采訪時(shí)指出，隨著中國經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)增長帶來的能耗增加將進(jìn)一步加大碳排放壓力，而房地產(chǎn)本身碳排放總量大、強(qiáng)度高、產(chǎn)業(yè)鏈影響廣泛的行業(yè)，急需依靠技術(shù)創(chuàng)新與商業(yè)模式變革提升用能效率，降低排放總量。為探索房地產(chǎn)行業(yè)通過科技創(chuàng)新賦能可持續(xù)發(fā)展的前進(jìn)方向，為房地產(chǎn)科技創(chuàng)新企業(yè)開拓更為廣闊的市場空間。近日，作為中國首個(gè)專注房地產(chǎn)科技創(chuàng)新的企業(yè)聯(lián)盟，城越UrbanLab在上海舉辦城越房地產(chǎn)科技論壇，邀請地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者、投資機(jī)構(gòu)與科創(chuàng)企業(yè)共同探討數(shù)字化技術(shù)與低碳技術(shù)在房地產(chǎn)與建筑行業(yè)的應(yīng)用路徑。仲量聯(lián)行研究部房地產(chǎn)科技洞察負(fù)責(zé)人章蔚君在論壇演講中指出，中國是世界上最大的建材生產(chǎn)以及消費(fèi)國，但目前受到技術(shù)、成本、人才等阻力影響，房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在自然資源過度消耗、能源利用效率低、生產(chǎn)排放造成污染等問題。近年來，頂層設(shè)計(jì)對房地產(chǎn)業(yè)低碳發(fā)展提出了明確指引。2021年10月，國務(wù)院印發(fā)《2030年前碳達(dá)峰行動(dòng)方案》，明確要求推廣綠色低碳建材和綠色建造方式，加快推進(jìn)新型建筑工業(yè)化，大力發(fā)展裝配式建筑，推廣鋼結(jié)構(gòu)住宅，推動(dòng)建材循環(huán)利用，強(qiáng)化綠色設(shè)計(jì)和綠色施工管理。2022年8月，科技部等9部門印發(fā)《科技支撐碳達(dá)峰碳中和實(shí)施方案(2022—2030年)》，提出“加快突破建筑高效節(jié)能技術(shù)，建立新型建筑用能體系。加強(qiáng)建筑拆除及回用關(guān)鍵技術(shù)研發(fā)，突破綠色低碳建材、光儲直柔、建筑電氣化、熱電協(xié)同、智能建造等關(guān)鍵技術(shù)”等要求。而作為產(chǎn)業(yè)鏈條豐富，應(yīng)用場景多元的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展固然有賴于能源、材料、信息通信等領(lǐng)域的科技發(fā)展，但其本質(zhì)上并非原始創(chuàng)新行業(yè)。林波榮指出，房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)現(xiàn)碳中和與可持續(xù)，最終還是要通過場景驅(qū)動(dòng)和工程導(dǎo)向?qū)崿F(xiàn)集成創(chuàng)新，重點(diǎn)需要解決的是如何依靠數(shù)據(jù)進(jìn)行精細(xì)化與科學(xué)化服務(wù)和避免盲目成本疊加兩方面問題。作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級關(guān)鍵的數(shù)字化技術(shù)，則是企業(yè)提升成本管理能力，優(yōu)化服務(wù)效能的重要途徑，如何將數(shù)字化技術(shù)與建筑、用能管理、樓宇管控等地產(chǎn)業(yè)務(wù)深度結(jié)合，是實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的關(guān)鍵所在。數(shù)字化難點(diǎn)與機(jī)遇作為產(chǎn)業(yè)數(shù)字化發(fā)展的技術(shù)，數(shù)據(jù)的規(guī)模與質(zhì)量是支撐數(shù)字化發(fā)展的重心，但在傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)，數(shù)據(jù)資源的開發(fā)利用仍具有極大的提升空間。“當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的很多數(shù)據(jù)集尚且不能稱之為大數(shù)據(jù)。”林波榮指出，由于數(shù)字化發(fā)展起步晚，可供參考的成熟案例有限，行業(yè)共識尚未完全形成等原因，房地產(chǎn)行業(yè)在數(shù)據(jù)采集、管理運(yùn)輸?shù)确矫婢嬖诓蛔悖@既使得房地產(chǎn)行業(yè)對整體科技進(jìn)步的貢獻(xiàn)未能匹配其經(jīng)濟(jì)體量，亦使得前沿科技創(chuàng)新與應(yīng)用未能更為全面地惠及產(chǎn)業(yè)發(fā)展。以樓宇能耗數(shù)據(jù)為例，一棟綜合性樓宇的能耗數(shù)據(jù)如果以小時(shí)為周期進(jìn)行采集，一天產(chǎn)生的數(shù)據(jù)量不過24個(gè)，一年的數(shù)據(jù)也僅為8760個(gè)——遠(yuǎn)達(dá)不到當(dāng)前支撐數(shù)字化、智能化管理所需的大數(shù)據(jù)規(guī)模：一方面，采集密度與精細(xì)度的不足難以實(shí)現(xiàn)對能耗的實(shí)時(shí)掌控和智能調(diào)控；另一方面，單個(gè)的能耗數(shù)據(jù)無法反映建筑的整體情況，更為科學(xué)、高效地實(shí)現(xiàn)低碳建筑還有賴于溫度、濕度、二氧化碳濃度等更多維度數(shù)據(jù)的采集和分析使用。章蔚君亦在接受南財(cái)記者采訪時(shí)指出，地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)具有數(shù)據(jù)量大、類型多樣、分布分散的特征，對于地產(chǎn)數(shù)據(jù)的開發(fā)利用是一個(gè)系統(tǒng)性工程，需要耗費(fèi)大量的人力、成本和時(shí)間，建議從滿足應(yīng)用需求的角度出發(fā)，根據(jù)數(shù)據(jù)價(jià)值確定治理的標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)先級。而在積累足夠數(shù)據(jù)并對其進(jìn)行有效利用的基礎(chǔ)上，更為智能化、數(shù)字化的地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)維則成為了可能。例如，在地產(chǎn)設(shè)計(jì)方面基于對更為全面、多元的數(shù)據(jù)研發(fā)兼具準(zhǔn)確性和速度的智能設(shè)計(jì)方法，提升智能算法和代理模型的效率與通用性，以克服當(dāng)前建筑設(shè)計(jì)中體型空間設(shè)計(jì)與性能優(yōu)化脫節(jié)、僅關(guān)注局部參數(shù)優(yōu)化等問題。在地產(chǎn)樓宇的長期運(yùn)維中，也可基于空間實(shí)測技術(shù)、多維環(huán)境/能耗場和人體健康關(guān)聯(lián)的海量數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)、 空間流線的AI運(yùn)維技術(shù)等的綜合運(yùn)用，最終實(shí)現(xiàn)建筑環(huán)境健康與低碳智慧運(yùn)維的科技變革。今年2月，國務(wù)院印發(fā)《數(shù)字中國建設(shè)整體布局規(guī)劃》，要求推動(dòng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度融合，在重點(diǎn)領(lǐng)域加快數(shù)字技術(shù)創(chuàng)新應(yīng)用。林波榮表示，在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)數(shù)字化的前提，是加強(qiáng)對建筑領(lǐng)域的數(shù)據(jù)采集、清洗和時(shí)效要求，形成數(shù)據(jù)共享機(jī)制，進(jìn)而開發(fā)智能控制系統(tǒng)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)大水漫灌進(jìn)行統(tǒng)一室內(nèi)環(huán)境營造的形式，從人的需求出發(fā)，基于傳感器感知和自動(dòng)控制實(shí)現(xiàn)對室內(nèi)環(huán)境的運(yùn)維智能化。以實(shí)踐開拓商業(yè)空間在中國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，老齡化、少子化帶來的人口結(jié)構(gòu)變化將對產(chǎn)業(yè)變遷產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的能源結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、建筑全生命周期碳減排、勞動(dòng)結(jié)構(gòu)失衡等挑戰(zhàn)顯著突顯，房地產(chǎn)周期迎來深刻變革。章蔚君表示，挑戰(zhàn)中亦蘊(yùn)含著機(jī)遇，需求的增長推動(dòng)了房地產(chǎn)科技的快速發(fā)展，新興技術(shù)已經(jīng)滲透到了地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，并逐漸演化為綜合能源服務(wù)、綠色建筑和新材料、數(shù)智人力輔助三條核心賽道，幫助行業(yè)實(shí)現(xiàn)降碳減排，并有效應(yīng)對勞動(dòng)力短缺、人力成本不斷攀升等問題。在科創(chuàng)企業(yè)基于數(shù)字化和低碳技術(shù)的創(chuàng)新賦能下，地產(chǎn)行業(yè)的降本增效得到了有力支撐。以本次論壇展示的建筑機(jī)器人解決方案提供商方石科技的應(yīng)用實(shí)踐為例，其用于建筑地面結(jié)構(gòu)施工的建筑機(jī)器人可實(shí)現(xiàn)人工3-5倍的施工效率，節(jié)省60%以上勞務(wù)成本，且在電池驅(qū)控系統(tǒng)的用能控制下，可實(shí)現(xiàn)施工過程的零碳排放。但從技術(shù)創(chuàng)新到市場的廣泛應(yīng)用還需長期探索，從商業(yè)化角度來看，打磨技術(shù)運(yùn)用方式，拓展應(yīng)用場景的商業(yè)空間都需要更豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)加以實(shí)現(xiàn)。章蔚君坦言，考量一家科技企業(yè)是否具有可實(shí)際落地的商業(yè)價(jià)值是一個(gè)復(fù)雜的過程，需要從企業(yè)發(fā)展的背景、核心技術(shù)與需求的匹配度、產(chǎn)品和服務(wù)的支持能力等多個(gè)維度進(jìn)行衡量。在地產(chǎn)科技領(lǐng)域，從創(chuàng)新到商業(yè)化需要反復(fù)試驗(yàn)和打磨，許多行業(yè)內(nèi)的壁壘需要大小企業(yè)協(xié)力突破，創(chuàng)業(yè)公司的適應(yīng)性與協(xié)作性也顯得尤為重要。“房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是需求大、周期長，因而行業(yè)中存在一種說法：‘建筑業(yè)的工程是通過口碑建立的。’”林波榮表示，隨著科創(chuàng)企業(yè)的研發(fā)成果在業(yè)界應(yīng)用的范圍逐步擴(kuò)大，科技效能在具體工程項(xiàng)目中的釋放將進(jìn)一步加快行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的步伐，口碑帶動(dòng)下，滾雪球式地轉(zhuǎn)型浪潮會(huì)給科創(chuàng)企業(yè)開拓更為廣闊的市場空間。但他也指出，在數(shù)字化時(shí)代，技術(shù)的嵌入與應(yīng)用已不再局限于建設(shè)階段，在地產(chǎn)業(yè)需求層次不齊，差異化需求突顯的背景下，如何在長期業(yè)務(wù)中不斷調(diào)試數(shù)字化細(xì)節(jié)，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、定制化服務(wù)，同樣關(guān)乎地產(chǎn)科創(chuàng)企業(yè)的發(fā)展未來。
