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最高法關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復,如何理解?

分類: 最新資訊 潛能詞典 編輯 : 潛能 發(fā)布 : 04-22

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4月21日,人民法院報刊發(fā)了有關(guān)最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復,批復中第二條、第三條從保護商品房消費者權(quán)利角度,新增了商品房消費者房屋交付請求權(quán)、商品房消費者價款返還請求權(quán)。該批復自2023年4月20日開始施行。小編認為該批復中的商品房消費者優(yōu)先權(quán)并非新增,只是對現(xiàn)有規(guī)定的延伸及再次確認。2002年6月20日《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》,第2條規(guī)定,消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。2021年1月1日《民法典》正式施行,該司法解釋廢止。但是,上述條款規(guī)定在《最高法執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》中得到了保留,第29條:金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應(yīng)予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。同時,2019年11月8日公布的《九民紀要》第125、126條對《最高法執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第29條中商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的條件進行了解釋,并明確了在債權(quán)執(zhí)行中,商品房消費者物權(quán)期待權(quán)實現(xiàn)順位優(yōu)先于健身工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)。一、第1條是對原內(nèi)容的重申《建設(shè)工程施工合同解釋(一)》第三十六條明確了三種權(quán)力的實現(xiàn)順位:建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)>抵押權(quán)>其他債權(quán)二、第2條,商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款,主張房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的,人民法院應(yīng)當予以支持。商品房消費者主張房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于其他權(quán)利的條件①商品房消費者(非一般買受人)①以居住為目的②支付全部價款(房屋消費者物權(quán)期待權(quán)要求交付50%以上價款)三、第3條,房屋不能交付且無實際交付可能的情況下,商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的,人民法院應(yīng)當予以支持。只有在商品房無實際交付可能情況下,消費者解除買賣合同,對開發(fā)商的返還價款請求權(quán)優(yōu)先于其他權(quán)力;對于一般的商品房違約交付,消費者要求解除合同返還價款的,該返還價款請求權(quán)只是一般的債權(quán),實現(xiàn)順位上要劣后于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)等擔保物權(quán)聲明本文僅為交流探討之目的,不代表任何形式之法律意見或建議。

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